温哥华楼市：中国大款们的“避风港”

大批中国大陆移民在温哥华寻求避风港，温哥华40%的豪宅随之落入亚洲买家手中，而这个海滨城市渐渐成为全球别墅圣地。虽然注入的投资令当地经济受益，但全球迁徙导致了当地房价飙升和种族关系紧张等一连串问题。日益增长的全球化在温哥华社区引起激烈的辩论，而当地居民对此也反响不一。

40% of Vancouver luxury homes went to Asian buyers as Waves of Chinese immigrants seek safe haven in this coast city, turning Vancouver into a global resort community. But the growing globalization has sparked heated debates and divergent reactions from Vancouver communities.  While the fresh investments have benefited the local economy, a slew of problems rise – from soaring home prices to racial tensions.

（大中报泊然报道）洪琪琪（Qiqi Hong，音译）的豪宅位于西温哥华，里面不仅有时尚的热水浴缸，还有大型游泳池，站在露台上极目眺望，海洋、山区和城市的醉人美景都可以尽收眼底。

洪琪琪称：“我们置身于避风港中，没有任何一栋房屋能和我的房子媲美。”

但是，要在西海岸享受这种宁静的生活必须付出不菲的代价，洪琪琪的豪宅价格为$600万元，可是对于她来说这却是可以轻松负担的投资。洪琪琪是事业有成的女企业家，由于中国掀起建设热潮，她在北京的照明设计业务做得风生水起，目前她的企业里已经有100多名员工。但是由于厌倦了北京的紧张节奏和污浊空气，洪琪琪在2011年决定通过加拿大政府的投资移民项目移民温哥华，在此之前她已经考察过瑞士、德国和美国。除了居住的这套豪宅，目前洪琪琪在温哥华西部还拥有另外三套房屋，每套房屋价格都超过$130万元，此外她在温哥华市区还有一套公寓，经常用于周末小住和借给来访的朋友居住。

在像洪琪琪这样的中国大陆富裕移民的推动下，温哥华成为加拿大价格最高昂的房地产市场。目前温哥华独立屋的平均价格已经达到$126万元，高于其他所有加国城市。随着来自太平洋彼岸移民的外资源源不断地涌入，温哥华也变成名副其实的全球性房地产市场。据一家大型地产公司估计，去年经该公司售出的温市独立屋中大约有三分之一落入大陆买家手中。温哥华的开发商和房地产公司都赚得盆满钵满，有些公司因此在上海和北京设立了办事处。在一些人看来，温哥华已经成为全球的睡房社区。

但是由于温哥华当地居民的收入增幅远远落后于房价涨幅，从而引发了人们对房屋负担能力的担忧。这也导致温市的中层甚至是中上阶层改为永久租房或是移居到本拿比等更便宜的郊区。由于联邦政府现时并未搜集有关外国买家在加国置业的数据，因此相关的资料很有限。与此同时，温哥华炽热的楼市也引发了激烈的辩论，其中包括相关的种族歧视指控，以及当局是否应该采取措施遏制外国买家，或是否目前的状况在所难免，人们应该对自由市场的全球化持欢迎态度。

毕竟，热情洋溢的洪琪琪在温哥华并不仅仅只是购置房产，她和其他几个中国富裕移民一起创办了一个慈善团体，该团体刚刚请1,000名老人享用了感恩节午餐，最近还为当地的医院和宠物庇护所募集了$25万元捐款。与此同时，洪琪琪还在温市创办了几家企业，其中包括一家房地产公司。此外，她还积极参加ESL课程学习英语，甚至还在最近卑诗省教师罢工期间参加了抗议活动。在她忙于温哥华的事务时，她的丈夫会经常飞回中国管理公司。

在洪琪琪看来，这有助于当地经济的发展，她同时指出，最近几年她所居住的街道上华裔居民数量大幅飙升，而在她购买现在居住的这套房屋时，卖家大赚了$150万元。

温哥华炽热的楼市与一些时尚社区的独立屋需求飙涨密切相关。当地的大部分顶级物业都集中在温哥华的西侧和东侧，西温哥华、列治文和本拿比。在温哥华西侧，剔除最昂贵转售物业后的独立屋均价在过去五年里飙升了51.5%，已经涨至近$230万元。

温哥华的Macdonald Realty Ltd公司是卑诗省最大的房地产公司之一，该公司副总裁斯卡罗（Dan Scarrow）最近刚刚在上海设立办事处，以便在中国寻找潜在的高端物业买家。但斯卡罗对此毫无歉意，他表示在该公司去年售出的531套温市独立屋中，有178套（或33.5%）的买家与中国大陆有关联。

在斯卡罗于上海寻求投资者时，他打算向无意在温哥华定居的潜在买家推荐当地的商业地产。但是由于一些外国买家在温市置业纯粹是为了投资，并因此将房屋空置或是出租，从而也引发了一些怨言，因为有时候这被视为是损害社区活力。

但是总体来看，斯卡罗认为外资带来的好处远远大于其负面影响。婴儿潮一代可以从中获利，并因此拥有足够的资金去帮助他们的子女。此外，房屋销售也促进了家电家具销售和房屋装修业务。温哥华的房地产市场本身已经变成一个重要的生态系统，这也可以解释为什么开发商都渴望外资的流入。

如今，移民已经成为大温哥华深感骄傲的多元文化历史和现在的国际化身份的一部分，例如现在在列治文郊区的人口中有近半是华裔，其也因此成为加拿大最大的“中国城”。

富豪投资者

为中国富裕移民工作的移民律师李克伦(Richard Kurland)称，以前涌入温哥华的亚洲移民和现在涌入的富裕投资者之间的主要区别在于“中国大陆经济的巨大规模”。

中国是全世界人口最多的国家，其经济飞速发展创造了庞大的新兴富豪阶层。据巴克莱（Barclays Plc.）的调查显示，近半数的中国大陆有钱人都考虑在未来五年移民发达国家。

在过去十年，至少已有3万中国大陆富豪通过联邦政府的投资移民项目移民卑诗省，在他们当中有近半数定居温哥华。按照联邦投资移民项目的规定，移民申请人只要拥有$160万元净资产，并同意向政府提供$80万元无息贷款，就可以获得加国永久居民身份。联邦政府在2014年预算案中终止投资移民项目，当时联邦投资移民申请积压了8万多份，其中大约80%的申请都是来自中国大陆，预期该移民项目很快就会重开。

虽然中国富豪移民的需求持续旺盛，但由于土地有限，温哥华的物业，尤其是独立屋的供应仍然受到限制。苏富比2013年公布的一份报告称，温市40%的豪宅被外国买家买走，其中大部分买家都是来自中国大陆、伊朗和美国。

另一位温哥华移民律师罗森伯格（Ryan Rosenberg）称，中国富豪将温哥华视为避风港，但是一些移民仍然会将大部分时间花在海外，尤其是那些将妻儿留在温哥华的商人。罗森伯格称，如果中国是他们赚钱的地方，那加拿大就是存钱的地方，加拿大移民身份是全世界最有保障的保单之一，而温哥华也变成了国际化的睡房社区。

负担能力问题

对于都是从事护士职业的万德罗斯（Brent VanderRose）和妻子艾米（Amy）来说，温哥华的房价已经越来越难以负担。在几年前，万德罗斯花$38.5万元在温哥华的Fairview社区购买了一套面积643平方英尺的二手一居室公寓，他和妻子都很喜欢这个社区，并且他们骑单车就可以去上班，但是他们在附近却买不起更大的房子。

万德罗斯夫妇最终决定在素里郊区购买一套价格为$58.5万元的三居室独立屋，但是他们却未能在迁入日期前出售他们的旧公寓。因为无力负担两份按揭贷款，并且公寓委员会规则禁止他们转租公寓，因此他们只能将新屋出租，但这给他们造成每月$500元的损失，此后他们又不得不带着新生婴儿住进转租屋，并将宠物猫狗寄养在亲戚家。最终，他们以$33.5万元的价格将旧公寓亏本出售。虽然他们正等待另一个孩子诞生，但是由于房价太高，他们表示只会要两个孩子。

万德罗斯夫妇是温哥华两极分化的房地产热潮中的典型代表，虽然独立屋业主获得巨大的回报，但公寓和镇屋业主有时候只会在萧条的市场中获得微弱的回报，甚至还会亏本。

由于许多学生和教师都找不到负担得起的房屋，卑诗大学推出了住房行动计划，承诺建造更多的经济适用房，但是由于当地的房价持续飙升，甚至连高薪的专业人士也感觉高不可攀，卑诗大学的计划只不过是杯水车薪。卑诗大学亚洲研究院院长肖逸夫（Yves Tiberghien）有两个孩子，但他目前仍在租房，他称在当地定居是不可能的事，因为大学教师的工资根本买不起房。

据美国物业顾问公司Demographia的报告称，温哥华已经成为世界上仅次于香港的房价第二贵的城市，其房价是当地居民家庭收入中值的10.3倍。与此同时，无力负担也会导致恶性循环，因为极度难以负担的市场会吸引更多寻求高额投资回报的买家，而这会进一步推高房价。

种族问题

由于一些人认为当局应该采取一些措施提高居民的住房负担能力，但还有些人希望外资继续源源不断地涌入，因此在温哥华引发了激烈的辩论。但是由于缺乏数据，并且涉及到种族歧视指控，相关辩论变得十分混乱。

此外，卑诗省的中国大陆移民和早期香港移民之间的微妙紧张关系也令相关辩论变得更加复杂，因为一些相关移民认为大陆移民的财富是通过在国家计划经济中暗箱操作、接近政府官员或是贪污得来。

全美房地产经纪人协会(National Association of Realtors)知道在美国房屋销售总额中，有8%（$922亿美元）是来自外国买家，其中中国买家占到24%。他们还知道亚洲买家更钟情于西海岸的物业。而加拿大却没有类似的数据，但是有些人喜欢这样。曾于2010年出版《富豪移民》（Millionaire Migrants）一书的卑诗大学地理教授雷伊（David Ley）称，有些开发商一直声称种族歧视压制了有关外国投资的讨论。有一名开发商称，限制外国投资类似曾对中国移民征收的人头税，还有些开发商认为限制外国投资是种族歧视，或是煽动有关投资来源国的讨论。

温哥华开发商Westbank公司的总裁吉莱斯皮（Ian Gillespie）表示，这就是种族歧视，虽然他不会说出来，但的确会这样想。

一直设法淡化有关境外投资讨论的房地产行业认为外国投资并不是问题。卑诗省地产协会首席经济师缪尔(Cameron Muir)表示，有中国人的名字并不意味着就一定是外国投资者。

许多人仍然不确定能够通过何种措施限制外国买家。统计数据显示外国买家购房已经成为温哥华现象，但拥有行动权的上级政府未必会重视。参加温哥华市长选举的华裔候选人Meena Wong,曾建议通过对空置房征税资助经济适用房。

新加坡最近就将针对外国买家的印花税税率提高到购买房价的15%，而永久居民的印花税税率仅为5%。此外，英国政府也在2014年预算案中提出对购买£50万英镑以上房屋的买家征收15%的印花税。

中国电讯设备商David Ren数年前花了近$300万元在西温哥购买了一套海景房，他认为开放政策可以促进繁荣。David Ren将温哥华的房地产市场和中国青岛的海鲜市场相提并论，他称，在数十年前，因为只有其家乡的居民购买海鲜，海鲜的价格非常低；但是随着中国经济飞速发展，青岛渔民发现他们可以将产品销往全球市场，当地的海鲜价格因此水涨船高。

David Ren称，这既是全球化，只要温哥华欢迎移民，就会有人愿意移居到这里，而当地的房价自然就会上涨。温哥华的居民面临的抉择就是：是欢迎外国投资带来的好处，还是拒绝全球化。