跳转到主要内容

是什么导致地产大王UrbanCorp的败落?

What led to the collapse of a real estate giant in Toronto?
在多伦多火爆的房地产市场上,以频获最热地段项目而著称的最大的地产开发商之一UrbanCorp却正面临倒闭厄运。该公司不但债务缠身,而且遭到一连串法律官司之侵扰。《环球邮报》的报道为读者回答了一个令人寻味而难解的问题: 是什么导致这一地产公司的倒台? 
Amid the red hot housing market in Toronto, UrbanCorp, one of the largest real estate developers in Toronto, is collapsing, facing financial a crisis and is swamped in a slew of lawsuits. The Globe story sheds light on a looming and burning question: what has led to the sudden fall of a real estate giant that has secured multiple housing projects in the most desirable neighbourhoods of Toronto?

[大中报红枫报道] 在一般的购房者看来,如果自己看中的新房子是由财力雄厚的大型开发商承建,总应该是保险的。可事情偏偏出岔。《环球邮报》报道说,多伦多的奎恩夫妇(The Quinns)卖掉了自己的旧宅,预购了在Leslieville的新住宅。他们认为这套新房子既然是由大公司Urbancorp承建的,总可以按时拿到钥匙。

本来按合同,应该四月份拿到钥匙住进新居。可奎恩夫妇忽然接到通知,说新房子要到七月才能正式交割。正当这对夫妇手忙脚乱之际,又接到一个通知:新房子要八月才能住进去。眼看这对夫妇临时租来的住房要到期了,这时又接到一个通知:他们的新房子要等到十月。就这样,这对夫妇把很多家具放到仓库,自己带着他们三岁的儿子到处搬家,从一个临时住所跑到另一个临时住所。奎恩太太表示,他们过得简直象游民。

自2012年11月开始,奎恩夫妇一共接到了13次推迟交割住房的通知,搬了四次家。他们后来不得不签订了一年的租约,开始做长期打算。与此同时,他们订购的新镇屋一直空置,但就是拿不到钥匙。他们为此支付了上万的仓库存储费和租金。眼看儿子要上幼儿园了,他们开始发愁进不了新屋所在小区的学校,因为他们目前不住在那里。

不得以,奎恩夫妇加入了诉讼团队,开始与房产公司Urbancorp打官司。这批屋主共有35户,一起聘请了一位律师。法院指定了一位调查人员去检查这批住房项目的金融情况。

这些房主的噩梦看来短时间内难以完结。上个月,Urbancorp的CEO Alan Saskin以及八个子公司一起向法院提交了债权人保护(court protection from creditors)的申请。Urbancorp已经欠下了1.5亿元债务!

Tarion Warranty Corp.,安省的一个新建房屋保险项目的执行机构,已经开始行动,威胁要取消Urbancorp已经注册的17个新项目。如果没有Tarion的支持,Urbancorp的新项目就不能开工。与此同时,Tarion也对Urbancorp提起了诉讼,指控其未能履行自己的金融承诺。

Urbancorp目前面临一连串诉讼,控方包括建筑公司、雇员、新房买主、多伦多市政府、以及另一开发商Brad Lamb。Brad Lamb是向Urbancorp索取据称是75万未支付的佣金和介绍费。为了应付金融困境,Urbancorp已经进行了裁员,并放弃了一些开发计划,并且可能卖到他们已经拿到的几块令人眼馋的地皮。公司与一些社区组织的关系也开始恶化。今年四月,公司CEO Saskin就辞去了一项基金会Artscape Foundation的主席职务。五月份,Urbancorp的副总裁David Mandell也从Theatre Centre的董事会退出。本来该公司承诺向Theatre Centre捐赠10万元,但迟迟不能兑现。

Urbancorp一向是房产开发行业的巨头,而多伦多市的房地产市场持续火爆,似乎见不到头。那么问题来了:这个公司为什么一下子就不行了呢?

一位代理Urbancorp的客户打官司的律师Gary Caplan表示,他经历过四五次经济衰退,可这个案子让他感到奇怪。“利率这么低,借钱这么便宜,房地产市场又在上升,这都是多年来的首次。因此很难理解为什么会出现这种事。”

Urbancorp从1990年代起就开始运营,打进多伦多越来越畅旺的楼房市场,经过这些年的努力,已经成为多伦多市最大的开发商之一。公司的头头Saskin是哈佛毕业生,现年62岁,在地产行业有多年经验。自从1991年他成立这家公司以来,已经建成了5000多套房屋单元,大多数在多伦多市内。Urbancorp的工程项目遍布全市,从湖边一直到城市中部。公司也赢得了各种社会声誉,比如推动廉价住房、支持艺术项目、引领将工业区变成时尚住宅区的运动等等。该公司还在自己的工程项目中采用了地热技术,因此获得了环保人士的支持。 

但Urbancorp的问题也一直困扰着公司。他们的项目计划制定得过于激进,而交割却经常延期。他们还有严重的建筑质量问题,客户服务也很差。可是因为多伦多地产市场太热,这些问题并没有影响公司拿到新的项目。

最近几年,Urbancorp以超过8000万元的价格拿到了至少八块地皮,都是以前政府和天主教学校拥有的。公司曾与联邦政府进行商谈,计划以5200万元在Downsview公园的16英亩土地上建造1000套住房,不过后来又找了一位业务伙伴Mattamy Homes合作。从今年开始,公司在多伦多就有1000多套住房开工。

市议员Paula Fletcher指出,你再也找不到第二家开发商,能够同时在这么多地皮上开工或者准备开工。

对于目前的财政困境,该公司自己承认,他们是被自己的野心所拖累。在回复《环球邮报》的电子邮件中Urbancorp表示,他们被多伦多的房产市场所引诱,一下子买进多处地皮,几个项目同时上马,于是很快就捉衿见肘了。公司发言人Lalani表示,他们可能一下子开工量太大,事后看来是超过了公司的承受能力,这些项目让公司难以有效地进行管理,结果造成了耗资的超额,影响了利润,甚至有的项目反而出现了亏损。结果我们逐渐开始向债权人和商业伙伴欠债了。

为了应付资金问题,该公司在去年十二月曾经向以色列的一家金融公司借款。上述发言人表示,他们也是在业务伙伴的建议下与这家以色列公司联系的,他们对进入加拿大的地产市场有兴趣。美国的很多房产开发公司早已这样做了,到以色列的债务市场寻找利率更低的资金来源。

Urbancorp向以色列的公司借到一笔六千万的资金,马上用来还债。不过随之而来的却是一连串连锁反应。由于Urbancorp引起了保险机构Tarion的担忧,消息传到了以色列,那家放债公司立刻受到影响,其债券在一日之内跌了百分之四十,后来干脆停止在特拉维债券市场上交易了。以色列的金融监管机构随后发起了调查,又让Urbancorp感到措手不及。

虽然从表面上看,Urbancorp公司的现金流直到去年才开始出现问题,但有消息来源指出,该公司在业内的声誉一直就是狮子大开口,每一笔买卖都要尽可能地占到便宜。一位不愿透露姓名的人士表示,业内早有这样的说法,说如果同Urbancorp打交道一定要睁大眼睛。

不过对于普通的住房买主来说,这一切都蒙在鼓里。很多买主表示,他们被该公司精心设计的样品房和独特的风格所吸引,同时该公司的房子都在好地段。
买主们即使知道有问题,仍然不放弃购买的愿望。一位地产经纪人Fleming表示,他买过该公司在城西的一套房子,结果建筑质量很成问题。于是在自己的博客中一一披露。结果不少人一面感谢他在博客中的意见,一面却表示他们仍然希望买到该公司的房子。这位地产经纪表示,在过去十年的地产热潮中,一个可悲现象是很多买主自愿地忽略开发商的问题。

一位买主Carlo Ang在读过上述地产经纪人的博客之后依然决定购买Urbancorp的房子。他主要是看中了该公司设计风格以及地热技术,并且认为那些有问题的房子主要是楼,而他想要的是镇屋,应该不会有多少麻烦。结果是他们订购的房子不但一再拖延完工时间,而且这期间公司还不断要求他和别的买主重新与银行签订房贷协议,并迟迟不肯交付房子的产权。直到四月份公司申请破产重组之前,Ang等一批买主已经搬进新居两年了,才终于拿到了产权。

另一位买主梁女士在交付了订金之后三年,忽然接到通知说她买的房子不能开工了,因为市政府没有批准。公司提出退款,但梁女士不愿意。她到多伦多市政府查询有关资料,才惊讶地发现,当初她订购的那套房子根本就不在公司的计划书中。也就是说,公司从来也没有打算建造她订购的房子,“那不过是什么人画出来的草稿。”后来梁女士威胁公司说要聘请律师,并且把她的遭遇公诸于众,公司又赶紧与她协商,说可以给她另一套房子。现在,梁女士已经结婚并且有了两个孩子,但是仍然挤在一套两居室的镇屋中等着她的新房子完工。

《环球邮报》的报道也指出,Urbancorp公司之所以资金流出现问题,一个原因是债权人的犹豫。比如,银行不愿意兑现他们批准的房贷,这样公司就拿不到钱来盖房子,致使工期延误。

保险机构Tarion指控公司CEO Saskin“误报”他的个人资产。Saskin曾宣布他与妻子共同拥有一套价值数百万的公寓,但实际上他妻子是唯一的房主。
不过,虽然公司现在困难重重,却仍在继续盖房子。目前仍以1000多套房子在施工当中。公司表示,他们要么会把完工的房主交到买主手里,要么全部退款。

买主们则表示,他们并没有更多选择,只有等待。梁女士就表示,就在她等待的这些年,那个地段的房价又涨了百分之六十。如果她放弃已经订购的房子,也买不起别的房子了。

对房地产行业的其它参与者来说,Urbancorp的故事可以做为一个警告。不要以为多伦多的房地产市场一直火爆,就不会出问题。
 

与本文相关文章

网友评论

网友评论仅供其表达个人看法,并不表明大中资讯网立场。评论不可涉及非法、粗俗、猥亵、歧视,或令人反感的内容,本网站有权删除相关内容。

请先 点击登录注册 后发表评论
You must be logged in to join the discussion

©2013 - 2024 chinesenewsgroup.com Chinese News Group Ltd. 大中资讯网. All rights reserved. 
Distribution, transmission or republication of any material from chinesenewsgroup.com is strictly prohibited without the prior written permission of Chinese News Group Ltd.