九名学生温哥华大手笔置豪宅 加国银行助纣为虐抬高房价
Banks’ lending practices put under scrutiny as nine students spent $57 million on Vancouver houses
据《环球邮报》报道，在过去两年里，有九名没有明显收入来源的学生依靠加国大银行提供的房贷，在温哥华的豪宅区买下总值高达$5700万元的房产。卑诗省新民主党住房事务评论员收集的小样本数据暴露了当地房产业的诸多问题，也对加国银行的贷款行为提出严重质疑。
The Globe also reported that nine students without apparent source of income bought $57-million-dollar worth of properties in a tony Vancouver area in the past two years, with mortgages provided by Canadian major banks. The small sample of data collected by NDP housing critics offers a snapshot of problems likely plaguing the region’s housing supply, and has put Canadian banks’ lending practices under intense scrutiny.
根据《环球邮报》的调查，虽然加拿大购房者在申请房贷时必须提供收入证明，但加国银行对国外买家及新移民却持宽松态度，只要他们支付足额首付，就不用对其填报收入进行核实。批评人士指出，银行此举不仅将加国本地居民置于不公境地，还会在无意中鼓励国外买家炒房。
According to the Globe investigation, while Canadian home buyers applying for mortgages must provide proof of income, Canadian banks give much leniency to foreign buyers and newcomers in Canada, allowing them to be exempted from income verification process so long as they make down payments, according to the Globe investigation. Critics say the practice put locals at unfair disadvantage, and inadvertently encourages real estate speculations by foreign buyers.
[大中报梁楚怡报道] 在过去两年里，有九名没有收入的学生在温哥华的豪宅区买下总值高达$5700万元的房产，其中包括投资银行Canaccord Genuity创始人布朗(Peter Brown)在今年年初售出的一套价格高达$3100万元的豪宅。
九名学生温哥华大手笔置豪宅
卑诗省新民主党表示，这些房产交易进一步表明当局任由当地房地产市场一路飙升至大部分居民都难以企及的高位。
据提供相关房产交易资料的卑诗省新民主党住房事务评论员尹大卫（David Eby）称，在这些学生买家所购的房产中，有四栋是通过贷款购入，而向他们提供贷款的三大银行分别是加拿大帝国商业银行（CIBC）、汇丰银行（HSBC）和蒙特利尔银行（BMO）,这也凸显出加国银行是如何助纣为虐推高温哥华的房价。
尹大卫在9月14日召开的记者会上公开了这九名学生所购房产的照片、地址以及成交价，并问道：“这些学生怎么能申请到房贷？他们的首付款从何而来？”
去年年底，尹大卫和西蒙菲沙大学城市规划专家Andy Yan共同公开了一项研究结果，该研究涉及2014年8月至2015年2月间在温西三个豪宅区成交的172栋独立屋。在研究中，Yan对以没有西化的纯中文姓名进行登记的买家进行了筛选，结果发现在这些独立屋买家中有三分之二都是纯中文姓名，而在登记在单一业主名下的独立屋中，有52%业主职业为主妇，有18%业主职业为商人，同时职业为学生的业主亦占到6%。
尹大卫称，由于业权登记资料中看不出业主是否是加拿大公民，因此他无法断定这九名在温哥华购置豪宅的学生是否是外国投机者。但他同时指出，《环球邮报》的调查已足以解释温哥华的房价在过去两年里为什么会迅速狂飙，实际上，在当地购房的买家只要付得起首付，接下来就可获取几乎无限量的资金。
尹大卫建议卑诗省自由党政府立即审查大温地区过去两年里的所有住宅交易，以确定此类房贷的占比，并向相关学者提供有关土地业权及国外买家的数据，以便他们确定发展趋势。
加国银行助纣为虐
一直以来，加拿大银行在审批房贷时都是持双重标准，因为购买住房或投资性物业而需申请房贷的加拿大人都要接受详细审查，而包括留学生在内的国外客户在申请房贷时无需提供收入来源证明。
《环球邮报》所获的丰业银行内部指引显示，只要国外客户支付50%的首付，审批贷款的职员就不必验证贷款人的收入来源。按照蒙特利尔银行的内部指引，只要国外客户支付35%的首付，他们就有资格获批高达$200万元的房贷。从这两家银行的内部指引可以看出，抵加不足五年的新移民只要付得起35%的首付，就无需提供收入证明。
此外，蒙特利尔银行的内部指引还要求包括“持有效学生签证的留学生”在内的国外客户在获批贷款时持有相当于一年还贷金额的资金。
但是，这些豁免条款似乎旨在吸引更多国外公民和新移民到加国贷款购房，因为加拿大的房贷申请者仍需提供收入来源证明。批评人士指出，银行此举不仅将加国本地居民置于不公境地，还会在无意中鼓励易于获得贷款的国外买家炒房。
蒙特利尔银行通过一份声明回应称，该行在对每名客户进行评估时会视个别情况而定，并考虑多重因素，但该份声明并未详细说明新移民及国外客户的收入验证标准，也未有对银行持双重标准的说法作出回应。
丰业银行亦发表声明称，该行会在其他领域进行更多尽职调查以进行弥补，比如对所有房产进行充分评估。丰业银行的声明同时证实部分客户的确可以享受收入验证标准政策豁免。
一名在一家加国大银行工作的贷款审批职员告诉《环球邮报》，由于银行的规定非常宽松，国外买家只需电汇或甚至是从其亲朋处借得相当于一年还贷金额的资金，然后将这笔钱临时存在银行账户中即可。
该名要求匿名的银行职员本身就是来自中国的移民，他表示，加国贷款机构要求所有国内房贷申请者提供一到两年的加拿大所得税纳税记录和工资单，而国外客户和新移民根本不可能提供这些证明。据该名职员称，其所在的银行为了吸引这部分客户不惜作出改变。
该名职员还称，有许多房产投机者利用银行的豁免政策大肆购买他们无意居住的房屋，然后等到房价上涨时炒房牟取暴利，他已经亲眼目睹许多客户这样做，并且还听到一些客户吹嘘自己是如何以小投资赚到大回报。
实际上，联邦监管机构已经明确表示其知道银行对国外客户的收入来源缺乏验证，并敦促贷款机构从严审核房贷。
加拿大金融机构监管办公室(The Office of the Superintendent of Financial Institutions)称，收入验证不充分会对信贷风险评估，反洗钱与反恐怖融资产生不利影响，依赖海外收入来源的借贷者带来了独特挑战，贷款机构应该从严审核所有客户的收入来源。
新民主党国会议员斯图尔特（Kennedy Stewart）称，如果贷款机构不确切了解其客户的资金来源，一些客户就有可能通过还贷洗黑钱。
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